Podstawą prawną ustanowienia zarządu sądowego (przymusowego) w nieruchomościach, w których lokali nie wyodrębniono oraz w tzw. małych wspólnotach/ do siedmiu lokali/ stanowi art.203 kodeksu cywilnego, natomiast art.26 ustawy o własności lokali znajduje zastosowanie do dużych wspólnot mieszkaniowych.

Ustanowienie zarządcy przymusowego ma miejsce w postępowaniu nieprocesowym, z zastosowaniem przepisów 606-608 kpc /sprawy z zakresu prawa rzeczowego/ oraz 611-616 kpc /zarząd związany ze współwłasnością i użytkowaniem/.

Ustanowienie przez sąd zarządcy sadowego może nastąpić w trzech sytuacjach:

  • gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu
  • gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu
  • gdy większość krzywdzi mniejszość

W postępowaniu sądowym biorą  udział wszyscy współwłaściciele, a sąd wydaje postanowienie w tej sprawie.

Ustanowienie zarządu sądowego oznacza odsunięcie współwłaścicieli od zarządu.

Zarządcą Sądowym (Przymusowym) może zostać ustanowiony współwłaściciel lub użytkownik, jak również osoba trzecia. Zarząd  sądowy (przymusowy) wykonywany jest pod kontrolą sądu. Zarządca składa sprawozdanie ze swej działalności stanowiące przedmiot szczegółowej analizy sądu, w wyniku której wydaje postanowienie o zatwierdzeniu lub odmowie jego zatwierdzenia.

Sąd wyznaczając zarządcę sądowego najczęściej korzysta z listy osób posiadających stosowne uprawnienia  np. licencję zarządcy nieruchomości i uprawnienia sądowego zarządcy nieruchomości.

Po wybraniu zarządcy, Sąd do którego wpłynął  wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego, kieruje do niego pismo o przesłanie dokumentów  – oświadczenia o wyrażeniu zgody na pełnienie funkcji zarządcy sadowego wraz z kserokopią dokumentu, który mógłby  potwierdzić kwalifikacje do wykonywania czynności z zakresu zarządcy sądowego, wyznaczając termin dostarczenia dokumentów.

Dokumentem potwierdzającym uprawnienia jest certyfikat wydany przez Krajową Izbę Gospodarki Nieruchomościami, który jest wydawany po ukończeniu kursu specjalistycznego oraz zdaniu  egzaminu z wynikiem pozytywnym wraz z  rekomendacją.